Certaines précautions juridiques doivent être prises concernant l’achat ou la vente d’un bien immobilier appartenant à un majeur protégé.
Sous tutelle, l’acte d’achat ou de vente d’un bien immobilier ne peut être fait qu’avec l’autorisation du juge des tutelles
C’est le juge des tutelles qui, après avoir pesé l’intérêt financier et patrimonial du majeur sous tutelle, autorise l’acte, en déterminant les stipulations du contrat et, le cas échéant, le prix de la transaction.
La vente d’un immeuble ou d’un fond de commerce sera fixé, soit par des expertises préalables du bien vendu, soit par une attestation notariale garantissant un prix de marché fiable.
– le tuteur est autorisé à réaliser une vente immobilière au nom du majeur protégé et dans les conditions fixées par le juge des tutelles. Mais il n’est pas obligé d’intervenir personnellement et peut désigner un mandataire afin de le représenter.
Ce mandat doit alors être étroitement défini et limité à la seule régularisation de l’acte. Le mandataire ne dispose donc d’aucune marge d’initiative et n’exerce aucune prérogative personnelle.
– L’autorisation du juge des tutelles ne saurait être érigée en une condition suspensive de l’opération envisagée, mais doit impérativement intervenir avant l’acte. Une promesse de vente signée sous la condition suspensive de l’autorisation du juge des tutelles est interdite.
– Une autorisation du juge des tutelles d’accepter une offre transactionnelle autorise le tuteur à signer l’offre et ne vaut pas acceptation de ladite offre, le juge des tutelles n’étant pas partie à la transaction. Tant que le tuteur n’a pas signé l’accord d’achat ou de vente, celui-ci n’existe pas.
– L’ordonnance du juge des tutelles doit être formalisée : un simple courrier autorisant la vente d’un bien immobilier appartenant au majeur protégé est insuffisant.
– L’ordonnance du juge des tutelles autorise mais ne contraint pas. C’est le tuteur qui en dernier recours décide si l’acte est pris dans l’intérêt du majeur.
– Il est en principe interdit au tuteur de se porter acquéreur des biens de son tutélaire en raison du conflit d’intérêts qu’entraînent ces opérations.
– Les sommes versées à la suite d’une vente d’immeuble ne peuvent être versées sur un compte particulier qu’avec l’autorisation du juge des tutelles, en curatelle comme en tutelle.
Le juge des tutelles est également compétent pour autoriser un majeur protégé, dont il suit et contrôle la mesure, à disposer de tous ses immeubles, qu’ils soient situés en France ou à l’étranger.
Sous curatelle, l’acte d’achat ou de vente d’un bien immobilier ne peut être fait qu’avec l’accord du curateur
Le majeur sous curatelle doit nécessairement signer l’acte d’achat ou de vente qui doit être signé conjointement par son curateur.
Si au cours de la signature de l’acte, le majeur sous curatelle est atteint d’un trouble mental l’empêchant totalement de prendre conscience de son acte, celui-ci peut être annulé pour insanité d’esprit conformément au droit commun.
Le majeur sous curatelle reste donc protégé autant que les majeurs qui ne sont pas sous un régime de protection légale.
A noter que le congé donné par un majeur sous tutelle ou curatelle bailleur est nul. Il faut que le le congé soit donné par son tuteur ou curateur.